REcHT & STEUERN Immobilienkauf: Steuerrechtliche Fallen vermeiden Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar. Da diese Nebenkosten an- teilig zum Kaufpreis erho- ben werden, könnte so man- cher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Rest- summe auf anderem Weg zu begleichen. Falle 1 – Schwarzbeurkundung Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich un- wirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsum- me beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kauf- preis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag auf- grund Formmangels nich- tig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Diffe- renzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Au- ßerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung. Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen Verkäufe deutlich unter Ver- kehrswert werden von Fi- nanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundes- finanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Gren- ze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üb- lichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und ei- nen unentgeltlichen – schen- kungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilien- übertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobili- enüberträgers gegenüber- gestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertra- gende kurz nach der Übertra- gung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenlei- stungen nach der voraussicht- lichen Lebenserwartung, son- dern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgang- salter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt. Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik, Haus & Grund Deutschland: „Die Abgrenzung zwischen Schen- kung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit ein- bezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuer- rechtlichen Vorprüfung unterzogen werden. Verbraucherpreisindex für Deutschland Basis 2015 = 100 Ab 2023: Basis 2020 = 100 Jan. Feb. 2006 86,8 87,2 März 87,2 87,5 April 87,5 Mai 87,7 Juni Juli 88,0 87,6 Aug. 87,6 Sep. 87,6 Okt. 87,6 Nov. Dez. 88,3 2007 88,3 88,7 88,9 89,3 89,3 89,4 89,8 89,7 89,9 90,1 90,6 91,1 2008 90,8 91,2 91,7 91,5 92,0 92,3 92,8 92,5 92,4 92,2 92,8 92,1 2009 2010 92,3 91,7 92,2 92,7 93,2 92,0 93,2 92,1 93,2 92,0 93,2 92,3 92,3 93,3 93,4 92,5 93,3 92,2 93,4 92,3 93,6 92,1 92,9 94,1 0511-123 137 0 · kanzlei@becker-baurecht.de 2011 2012 95,8 93,9 94,5 96,5 97,1 95,0 96,9 95,1 96,8 95,0 96,7 95,1 95,3 97,1 97,4 95,4 97,5 95,6 97,5 95,6 97,6 95,7 96,0 97,9 2013 97,4 98,0 98,4 98,0 98,4 98,5 98,9 98,9 98,9 98,7 98,9 98,3 2015 2014 98,5 98,5 99,2 99,2 99,5 99,7 99,4 100,2 99,2 100,4 99,5 100,4 99,7 100,6 99,8 100,6 99,8 100,5 99,5 100,5 99,7 99,5 99,5 99,7 2016 99,0 99,3 100,0 100,1 100,6 101,7 101,1 101,0 101,0 101,2 100,5 101,2 2017 100,6 101,2 101,4 101,8 101,8 102,1 102,5 102,6 102,7 102,5 102,1 102,6 2018 102,0 102,3 102,9 103,1 103,9 104,0 104,4 104,5 104,7 104,9 104,2 114,2 2020 2019 105,2 103,4 105,6 103,8 105,7 104,2 106,1 105,2 106,0 105,4 106,6 105,7 106,1 106,2 106,0 106,0 105,8 106,0 105,9 106,1 105,3 105,0 105,8 105,5 2022 2021 111,5 106,3 112,5 107,0 115,3 107,5 116,2 108,2 117,3 108,7 109,1 117,4 110,1 118,4 110,1 118,8 110,1 121,1 122,2 110,7 121,6 110,5 111,1 120,6 2023 2024 114,3 117,6 115,2 118,1 116,1 118,6 116,6 116,5 116,8 117,1 117,5 117,8 117,8 117,3 117,4 12 WA 05/2024